Згідно з даними агентів нерухомості, понад 50% покупців купують квартири на вторинному ринку. Такі угоди мають багато переваг. Жодних ризиків, що дім не введуть в експлуатацію, можна буде заощадити на капітальному ремонті, познайомитись із сусідами. А комунікаційні системи давно налагоджені і працюють належним чином.
Проте, важливо заздалегідь ознайомитись із нюансами придбання житла, що було у використанні. Редакція Mind поспілкувалася із спеціалістами у сфері нерухомості, щоб дізнатися, де найчастіше помиляються покупці, при придбанні помешкання на вторинному ринку.
Разом із ресурсом OLX ми спробували розібратися, на що звертати увагу та як успішно укласти угоду.
Не прогадати з ціною при покупці квартири
Як ви гадаєте, 3-кімнатна квартира площею 60 кв. м в Києві біля станції метро «Героїв Дніпра» вартістю 1,7 млн грн, це мало чи багато? Українець, який за життя може придбати одну чи дві квартири не зможе відповісти на це питання. А чи можна довіритися ріелтору? Не у всіх випадках. Законодавство не дає вказівок щодо роботи ріелторів, їх роботу ніхто не контролює, тому важливо самостійно уточнювати інформацію.
Люди з досвідом рекомендують скористатися спеціальними інтернет-ресурсами, що дізнатися про середні ціни на нерухомість в районі, де ви плануєте придбати житло. Це дасть можливість чітко визначити, чи варто купувати квартиру чи краще почекати більш вигідних пропозицій.
Що укласти успішну угоду, вам не знадобиться глибинних знать. Достатньо в загальних рисах ознайомитись, яким чином утворюються ціни на ринку. Найкраще дізнатися про вартість житла з популярних інтернет-ресурсів, які мають багатотисячну аудиторію.
Згідно з даними аналітиків OLX, станом на осінь 2018 року найдорожчими були квартири у Києві, Одесі та Львові. Однокімнатна квартира в цих містах стартувала від 1 млн грн. В той час, за однокімнатну квартиру у Дніпрі чи Харкові необхідно були викласти 600 тисяч гривень.
Вартість двокімнатних квартир в середньому вища на 42%, а трикімнатну можна придбати за 1-2,5 млн. грн. Традиційно, осінню вартість на квартири зростає, а влітку – падає. В середньому вартість квартир в осінній період зростає на 15% у порівнянні з літніми місяцями
Анатолій Топал розповідає наступне – «квартиру продавали за 1,8 млн. грн., але оскільки не виявилося бажаючих її придбати то вартість знизили до 1,6 млн. грн.» Нерідко вартість на житло підвищують ріелтори чи самі продавці.
Житель Києва Микол Андрєєв розповів, що хотів продати 2-кімнатну квартиру біля станції метро «Нивки» за 1 млн грн., оскільки терміново були потрібні гроші. «Через декілька хвилин мені подзвонив ріелтор і сказав, що квартиру можна продати на 30% дорожче. В результаті я більше місяця не міг знайти покупців.» – розповідає він.
Дрібний шрифт у договорі
Перед тим, як придбати квартиру сторони підписують попередню угоду купівлі-продажу. Після його підписання необхідно внести передоплату, зазвичай сума складає 55-85 тисяч грн.
Оформлення всіх документів зазвичай триває близько двох тижнів, за цей час трапляється так, що покупець знаходить більш вигідну пропозицію і вимагає повернути йому внесені кошти. В договорі зазначається, що передоплата не підлягає поверненню, проте не всі уважно читають текст угоди.
Львів’янин Олег Некрасов через свою неуважність втратив близько 80 тисяч гривень. «Планував придбати 3-кімнатну квартиру і зробив перший внесок, але через декілька днів знайшов більш вигідний варіант, і вирішив розірвати попередній договір.
Проте повернути передоплату відмовилися, посилаючись на пункт угоди, де це прописано. Тепер я завжди читаю всі документи, переш ніж підписати їх. Особливо те, що написано дрібним шрифтом» – розповідає Олег.
Купити не можна продати
Нерідко покупці не ознайомлюються із законодавчим питання, стосовно покупки житла. Часто вони не знають про те, що якщо об’єкт нерухомості був придбаний менш як три роки тому, то продаючи її необхідно буде внести податок у розмірі 5% від оціночної вартості. На цей факт слід вважати купуючи квартиру, адже зазвичай її купують мінімум на 3-5 років.
Для прикладу, сім’я із чотирьох осіб купую однокімнатну квартиру в елітному районі чи в центрі міста. «За ці ж кошти можна було би придбати дво- чи трикімнатну у спальному районі. Так будо би значно комфортніше» – заявляє Топал. Через декілька місяців покупець усвідомлює цей факт і вирішую продати житло, однак не всім відомо, що закон зобов’язує сплатити податок.
Розташування квартири серйозно відображається на ціні. Розглянемо на прикладі Києва. Згідно останніх досліджень OLX, середня ціна однокімнатної квартири в Печерському районі становить 2,3 млн грн. «Приблизно за таку ж ціну можна купити 2 однокімнатні у Оболонському чи
Дарницькому районах, двокімнатну квартиру в Подільському чи Деснянському районах, чи навіть трикімнатну у Святошинському. Необхідно вибудувати пріоритети і відповідальна підійти до питання вибору житла» – рекомендую Андрій Коцина.
Скупий платить двічі
За даними ріелторів, кожен третій покупець бажає заощадити на сплаті податків при покупці нерухомості. Нерідко, вони домовляються з оцінювачами, щоб ті занизили реальну вартість квартири.
До того ж трапляються випадки, що ціни вказуються смішні. Так бувало, що вартістю двокімнатної квартири вказували 300-500 тисяч грн. при реальній в півтора мільйона. Вчиняючи подібні дії, клієнт йде на ризик. «Розписки за реальну вартість, яку сплатили, брати не прийнято.
А зараз уявіть, що господар житла передумав продавати його. В такому випадку він поверне ту суму, що вказувалась у договорі. Це призведе до того, що покупець залишиться ні з чим» – розповідає Сергій Степенко.
Жителька Дніпра Олена Кірова розповіла про свою знайому, яка «подарувала» аферистам більше 900 000 грн. «Вона придбала квартиру у центрі за 1,5 млн. грн., щоб зекономити на податках, вона домовилася з власником зазначити в договорі всього 580 000 грн.
Вже через тиждень договір розірвали, оскільки виявилося, що особа, яка продавала житло була недієздатною. Після розірвання угоди їй повернули лише ті 580 000, що були передбачені договором» – розповідає вона.
Угода за довіреністю
Трапляється, що продавці відмовляються особисто приїжджати для оформлення договору і угода проводиться за участі довірених осіб. «Не варто підписувати угоду при таким сумнівних умовах, за будь яких обставин вимагайте, що особа на яку зареєстроване житло була присутня особисто» – рекомендує Ольга Мішансук – директор агентства нерухомості «Істейт-Ексклюзив».
Як купити власну квартиру: можливі варіанти додаткового заробітку та виплати кредиту
Ріелтор розповідає, що подібні проблеми зустрічаються досить часто. Недавно трапилося така історія. Покупець виявив бажання придбати житло у Львові, однак власник перебував за кордоном і не мав змоги приїхати особисто. Через декілька днів після оформлення угоди власник загинув, а його родичі подали до суду з вимогою визнати продаж нерухомості недійсним.
Не ріелтором єдиним
Сергій Степенко рекомендує, перш ніж купувати нерухомість, необхідно самостійно вивчити всі можливі нюанси, а краще скористатися консультаціями юриста. Ріелтори, на яких покупці покладають надію, жодним чином не несуть відповідальності за будь-які проблеми, що можуть виникнути.
Угода купівлі-продажу підписується двома сторонами: продавцем і покупцем, тому при будь-яких проблемах доведеться виплутуватися самостійно, списати проблеми на ріелтора не вийде, адже він виступає в ролі посередника і не зазначається в жодних документах.
«Право власності на помешкання може бути оскаржено в суді. Між розглядом справ у першій та другій інстанціях пройде мінімум півроку, при цьому є ризик, що за цей період нерухомість можуть продати.
Після цього судові тяганини стануть проблемою нового власника, і це призведе до втрати житла» – каже Сергій Степенко. В більшості випадків повернути втрачені кошти не можливо. Як варіант, можна купити страховку, що покриває збитки у випадку визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Особливості технічного огляду квартири
Укладаючи угоду купівлі-продажу квартиру покупець підтверджує, що у нього немає претензій щодо технічного стану житла, говорить Олена Мішанчук. Проте в процесі експлуатації може виявитися, що у кухні грибок, за ванною пліснява, а прогнилі труби можуть спричинити затоплення сусідів.
Передбачити всі технічні деталі звичайний покупець одразу не може. Заради уникнення проблем, спеціалісти рекомендують запросити експерта, який зможе перевірити технічний стан помешкання.
Анатолій Топал радить поспілкуватися із потенційними сусідами, вони розкажуть про стан дому та, наприклад, чи встановлений у парадному лічильник тепла. В інших випадках, рахунки за оплату теплопостачання можуть вас неприємно вразити.
Як успішно придбати квартиру на вторинному ринку
За словами Анатолія Топала біля 40% покупців стикаються із труднощами. Починаючи від нечесних продавців і закінчуючи проблемними сусідами і проблемами х комунікаціями. Щоб уникнути проблем слід аналізувати чужі помилки, особливо якщо мова йде про покупку житла на вторинному ринку.
Щоб угода пройшла успішно, необхідно дотримуватися наступних правил:
- Визначити мету покупку, прорахувати всі вигідні і ризиковані моменти.
- Пошуки житла варто починати з вивчення середніх цін.
- Скористайтеся послугами юристів.
- Уважно читайте договір, особливе те, що написано дрібним шрифтом.
- Дійте згідно із законом, не намагайтеся зекономити на податках і тому подібне.
- Укладайте угоду лише із власником житла.
- Довірте спеціалістам визначення технічного стану житла.
Спеціалісти платформи OLX радять покупцям захистися від проблем, ще на етапі пошуку житла:
- В першу чергу, звертайте увагу на вартість. Занадто низька ціна має викликати підозру.
- Зверніть увагу на текст оголошення. Орфографічні помилки, мало інформації, текст набраний латиницею, все це говорить про підозрілість.
- Адресу житла можна перевірити за допомогою Google карт, а номер телефону за відгуками в пошуковику.
- Варто фотографії житла перевірити на унікальність. Наявність в оголошенні дизайнерських макетів має насторожити.